RESPONSABILIDAD DE ARQUITECTOS Y CONSTRUCTORES

Ley Nº19.726 promulgada el 21 de diciembre de 2018, publicada en el Diario Oficial el 3 de enero de 2019.

Artículo 1°. Sustitúyese el artículo 1844 del Código Civil, por el siguiente:

"ARTÍCULO 1844.- El arquitecto, el ingeniero, el constructor y el empresario de un edificio destinado por su naturaleza a tener larga duración, son responsables por espacio de diez años por los defectos o vicios que, ya sea en todo o en parte, afecten su estabilidad o solidez o lo hagan impropio para el uso pactado expresa o tácitamente o para el uso a que normalmente se destina, por vicio de la construcción o del suelo, por una incorrecta dirección de la obra, por defectos de cálculo o por la mala calidad de los materiales, haya suministrado estos o no el comitente y a pesar de cualquier cláusula en contrario, siendo esta disposición de orden público.

El arquitecto, el ingeniero, el constructor y el empresario solo se exonerarán de la responsabilidad regulada por el presente artículo si acreditan que el vicio o defecto se produjo por causa extraña que no les fuere imputable. No constituye causa extraña el vicio de los materiales provistos por el comitente que no hubieran sido rechazados por aquéllos, ni aun cuando el daño se produzca durante la ejecución.

Por los demás defectos o vicios, con excepción de los que solo afecten elementos de terminación o acabado de las obras, el arquitecto, el ingeniero, el constructor y el empresario serán responsables por espacio de cinco años. Por los defectos o vicios que solo afecten elementos de terminación y acabado de las obras, la responsabilidad será por espacio de dos años. En estos casos la exoneración de responsabilidad podrá fundarse en cualquier causa no imputable a los sujetos indicados.

La responsabilidad de que tratan los incisos precedentes se contrae no solo respecto del comitente, sino también de los sucesivos adquirentes del edificio.

Los plazos dentro de los que la acción puede nacer son los indicados en los incisos precedentes y se cuentan desde la recepción de la obra. Una vez nacida la acción por haberse manifestado el vicio o defecto, prescribe a los cuatro años".

Artículo 2°. Si se tratare de relaciones de consumo, será de aplicación la Ley Nº 17.250, de 11 de agosto de 2000, en todo lo no previsto por la presente ley.

Artículo 3°. Esta ley se aplicará a los contratos de construcción que se celebren con posterioridad a la entrada en vigencia de la misma.

Artículo 4°. Deróganse los artículos 35 y 36 de la Ley Nº 1.816, de 8 de julio de 1885.

COMENTARIO.
En forma suscinta, señalamos los cambios introducidos por esta ley:
A. Modifica la redacción del art. 1844 del Código Civil.
B. Deroga los artículos 35 y 36 de la ley 1.816, de 8 de julio de 1885.
En cuanto a las modificaciones introducidas, se señalan las siguientes:
1. En cuanto al concepto de edificio, se limita a las construcciones “destinadas por su naturaleza a tener larga duración”, distinción que el art. 1844 modificado, no lo hacía.
2. Se amplían los sujetos responsables.
De conformidad con la nueva redacción, son responsables: el Arquitecto, el Ingeniero, el Constructor y el Empresario.
El art. 1844 originalmente, solo se refería al Arquitecto y al Empresario.
3. Se sustituye el concepto de ruina provocada en todo o en parte de un edificio, por vicio de construcción; del suelo o por la mala calidad de materiales (art. 1844 que se modifica), por: defectos o vicios en todo o en parte, que afecten su estabilidad o solidez, introduciendo además el concepto de ruina funcional, que lo hagan impropio para el uso pactado o para el uso a que normalmente se destina. Esta responsabilidad rige por espacio de diez años contados desde la recepción de la obra, y rige con carácter de orden público, con independencia de cualquier pacto en contrario. Además, tiene el carácter de responsabilidad objetiva.
El responsable solo se puede exonerar demostrando causa extraña no imputable; por tanto la ausencia de culpa no exime de responsabilidad al imputado.
4. Los defectos o vicios deben tener relación con: Vicios de Construcción o del suelo; incorrecta dirección de obra; defectos de cálculo o mala calidad de materiales, con independencia que fueran - o no- suministrados por el comitente.
5. Se introducen dos nuevos plazos para otros defectos constructivos ajenos a afectar la solidez y estabilidad del edificio, que la ley 19.726 los incluye en el concepto: “Para los demás defectos o vicios, con excepción de los referidos a “elementos de terminación o acabado”, son responsables cualquiera o todos los ya determinados, por el plazo de cinco años a partir de la recepción de la obra.
6. Finalmente, en los casos de defectos o vicios de terminación o acabado de las obras, la responsabilidad es por dos años de la recepción de la obra.
7. De conformidad con la modificación introducida por la ley 19.726, una vez manifestado el vicio, la acción prescribe en el plazo de cuatro años, modificándose lo establecido en el art.1844 (viejo), que refería a las acciones personales, que prescriben a los veinte años de su exigibilidad.
8. Debe tenerse presente, que la exoneración de responsabilidad en los casos de defectos o vicios comprendidos en la ley en los plazos de cinco y dos años, puede fundarse en cualquier causa no imputable, por lo que se podría sustentar en la ausencia de culpa.
9. La nueva ley, hace extensible la legitimación activa, no solo para el comitente que encarga la construcción del edificio, sino a favor de todos los sucesivos adquirentes del edificio o unidades que lo integren. Por consiguiente, si la acción se entabla durante la vigencia de los plazos -10, 5 o 2 años respectivamente- y dentro del plazo de cuatro años desde que se hizo evidente el vicio o defecto es factible la reparación del perjuicio.
10. La nueva ley hace aplicable la normativa, al daño provocado durante la ejecución de la obra.
11. Luce relevante, la coordinación con la ley 17.250 de Relaciones de Consumo, para todo lo no previsto en la modificación del art. 1844 introducida por la ley 19.726.
12. La presente modificación solo rige para los contratos de construcción celebrados con posterioridad a la vigencia de la ley 19.726.
C. Finalmente, la nueva ley, deroga en forma expresa a los artículos 35 y 36 de la ley 1.816 del 8 de julio de 1885, puesto que la ley 19.726 refiere en la modificación, a las situaciones que contemplaban ambas disposiciones.